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2012年2月10日金曜日

彦根の中古物件は「センチュリー21イズミ」へ

みなさんこんにちは(*^^)v

弊社の本体のセンチュリー21イズミでは中古物件も扱っております。

その中古住宅を買うときに、「買ってから建物に欠陥が見つかったらどうしよう」と心配する人は少なくないと思います。

新築住宅の場合は、買って10年間は工務店が欠陥を無料で修理することになっており、さらに保険などで保証が裏付けされていますが、不動産屋が個人の売主と買主を仲介する形態の取引だと、個人が売主になる為、そうした義務が売主に課されていないのが現状です。

近年、政府の方針である、中古住宅向けの「既存住宅瑕疵保険」が整備されており、この保険を取引に採用するケースもでてきています。

滋賀県の彦根ではが仲介する中古住宅に既存住宅瑕疵保険を付けている会社はまだあまり目にしません。

保険の対象となる住宅は売却の依頼を受けた築2年以上の物件で、1981年に定められた耐震基準を満たすものです。

そしてその建物に欠陥がないかどうかを検査会社が検査し不具合があれば補修をする、検査に合格した物件が成約した時点で検査会社が保証する。検査は専門の検査事業者が行い、国が指定する保険法人（全国に何社かあります）による保険が付くというフローです。検査費用や保険料などは売主、買主、不動産屋いづれかの負担となります。

保証の対象となるのは、住宅の構造上の欠陥や雨漏りのほか、給排水管や電気設備などの不具合なども含まれ、購入後、5年以内にこれらの瑕疵が見つかった場合、1000万円を上限に保証が受けられる仕組みとなります。

買主にとっては安心して中古住宅を買える仕組みだと思います。中古住宅に保険を付けて流通することは、ある一定レベルの中古物件が出回るという事となります。

広く普及して誰でもより安心して中古物件を購入できるようになるといいですね!(^^)!
滋賀県彦根市のテクノハウスイズミ（㈱イズミック）ではリフォーム工事でも「リフォーム工事瑕疵保険」に加入できますよ。

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2012年2月9日木曜日

シールド工法

こんにちは!(^^)!

2012年2月7日に岡山県倉敷市のJX日鉱日石エネルギー水島製油所の海底トンネルで事故が発生してしまいましたね((+_+))一刻も早く生存して発見されることを願います。

この事件でよく耳にするシールド工法ですが、1843年，イギリス人技術者・ブルネルがロンドンのテムズ河を横断するトンネルを，この方法で構築したのが始まりです。日本では、1917年に羽越本線折渡トンネルの建設の一部区間で初めて採用されました。

シールド工法は、シールドマシンを使用して掘削していき、掘り進むごとにセグメント（円弧状のブロックで、鉄筋コンクリート製、鋼製、鋳鉄製など）を機械により組みあげ、トンネル本体がトンネル断面の1周分（1リング）ずつ構築されていきます。そのリングが一周するとそれを土台としてジャッキによってさらに掘りすすんでいきます。

このシールドマシンですが、全面におろし金のような細かい刃が円周状・放射状に多く配置されており、軟弱な地盤も掘削しますが、強固な岩盤でも掘削していきます。その刃は、焼結タングステンカーバイドなどの超硬合金といわれる強靭な素材が用いられています。

トンネル完成後のシールドマシンは、その場で解体して部品として回収するか、脇道を掘り地中に廃棄されることが多いようですが、まれに、別のトンネルのために再利用されることもあるようです。

早急な救出を祈ってます。(p_-)

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2012年2月7日火曜日

建物の換気

みなさんこんにちは(*^^)v

高気密の家では換気が非常に重要になってきます。
高気密の仕様にしてあるのに、しっかりとした換気計画ができていない建物がいまだに建築されています。そのような建物では、結露がひどい、カビが発生しやすいといった住環境になってしまいかねません。

しっかりと計画された換気では、適度な空気の流れができるため、家の中での結露も少なくなりますし、カビ、ダニなどによるアレルギー、シックハウス症候群などから住む人を守ってくれます。また、高気密、高断熱の仕様になると、間取りによってはリビングの暖房器具のみで家中がリビングと同じ温度にできます。浴室も含めた計画になると、浴室までリビングと同じ温度になるため、ヒートショックの恐れが無くなるとか、浴室の窓ガラス、鏡も曇らないようになったりします。

建物の換気に日本が目を向けたのが、２００３年の建築基準法の改正により、２４時間換気の導入からです。

それに対して、厳しい気候のスウェーデンでは早くから高断熱高気密の建物が発達し、今から５０年近く前に換気システムが開発され、その後今から３０年以上前の１９７６年に法律で２４時間換気システムの設置が義務付けられました。住環境に対して、早くから高い意識をもっていることがわかります。基準法の為に仕方なしに換気扇をつけているという建物も多々あると思います。弊社では換気を非常に重要と考えています。

ガデリウス社の、フレクト換気システムを日本で採用している工務店はいくつかあります。日本にも換気扇メーカーはたくさんあるのにも関わらずなぜわざわざ海外製の換気システムを使っているのでしょうか。換気の効率が良く、そして非常にシンプルで単純な構造だから故障もほぼありません。メンテナンス性が高く、１年に１回５分程度のファンの掃除で済み、道具も必要ありません。そんな理由から使い続ける工務店、換気の考え方に賛同できる工務店が日本中にいてるんですね。

あまり気にされておられなかった方は一度、建物の換気についてググってみてはいかがでしょうか？(*^^)v

耐震住宅で換気まで気をつかいます㈱イズミックです( ^^) _旦~~

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2012年2月6日月曜日

放射性物質

みなさんこんにちは(*^^)v

ついこの前の１月16日に福島県二本松市のマンションの基礎コンクリートが放射性物質により汚染されているおそれがあるという報道から、その地域の住宅会社はお客様より自分の家は放射性物質に汚染されていないか？との問い合わせを多く受ける状況になっているそうです。

それについて、とある弁護士の先生が放射能クレームついて解説しておられました。

この点で参考となる先例として［最高裁平成22年６月１日判決］があります。
この判決では、有害物質であるふっ素が購入した土地に含有されていたことが瑕疵に該当するかどうかについて、瑕疵には該当しないと判断されました。

本件売買契約締結当時、取引観念上、ふっ素が土壌に含まれることに起因して人の健康に軽被害を生ずるおそれがあるとは認識されておらず、ふっ素が、それが土壌に含まれることに起因して人の健康に係る被害を生ずるおそれがあるなどの有害物質として、法令に基づく規制の対象となったのは、本件売買契約締結後であった。そして、本件売買契約の当事者間において、本件土地が備えるべき属性として、その土壌に、ふっ素が含まれていないことや、本件売買契約締結当時に有害性が認識されていたか否かにかかわらず、人の健康に係る被害を生ずるおそれのある一切の物質が含まれていないことが、特に予定されていたとみるべき事情もうかがわれない。

よって、この裁判の判決は　「ふっ素が土地に含有されていることは瑕疵に該当しない」とされました。

ふっ素は、危険物質として指定されるまで危険物であるとは考えられていませんでした。一方、放射性物質については、社会通念上、危険物であることは明らかです。危険性が認識されていなかったふっ素について判断した上記の平成22年判例とはことなる判決となるべきです。

よって、「一定水準の放射性物質による汚染が確認された場合には、瑕疵に該当する」という判断がなされる可能性が高いと考えられます。次に、どの程度放射性物質に汚染されていれば瑕疵になるのかという問題があります。

この点については、ＩＡＥＡ（国際原子力機関）が一般人の追加被曝量の基準とし、また「放射性物質汚染対処特別措置法」も除染の要否の基準としている追加被曝量、年間１ｍＳＶを超えるかどうかがひとつの基準になるかと考えられます。この被曝量以下ならば、住んでいる人が居住の用に適さないと感じることには客観的合理性がないと考えるのが原則であり、心理的瑕疵に該当しないといえます。

しかし、その建物が「健康住宅」を重点的にうたっているならば、基準値以下であっても瑕疵ではないか？と言われる可能性は高くなるとの事です。

放射線マーク　　　中央の原子核からα波、β波、γ波が飛び出している事をあらわしています。

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2012年2月5日日曜日

花粉

東京農業大学の林隆久教授（バイオサイエンス学科）は２月１日、福島県相馬地方の樹木の放射能汚染の状況について、サンプル採取した樹木の内部から放射性セシウムが検出されたと発表しました。

サンプル調査のうち最も高い数値を示したのは、９月に南相馬市で採取したスギで、放射性セシウム濃度は１キロあたり２３００ベクレルとの事でした。

その調査では、東京農業大学の復興支援プロジェクトの一環として実施したもので、昨年９月から１２月にかけ、南相馬市と相馬市、新地町の７地区で実施。スギやヒノキなど約３０本からサンプルを採取し、各サンプルを年輪ごとに削り、それぞれの放射性セシウム濃度を測定したものなのです(p_-)

放射性セシウムの濃度は、年輪ごとにばらつきがあり、９月に南相馬市で採取したスギの２０１１年の年輪からは、１キロあたり５４３０ベクレルの放射性セシウムが検出されたものもあったり、逆に放射性セシウムが検出されなかったものもあったそうです。

放射能汚染された花粉が飛散してという話もありますし、不安に感じる人はとても不安でしょうね((+_+))放射性物質まではとりきれませんが、花粉なら100パーセント近く補集できるフィルターを持つ換気システムを導入弊社の彦根市のモデルハウスに採用予定です。それについてはまたの機会に(*^^)v

彦根市で換気扇のリフォームも㈱イズミックまで( ^^) _旦~~

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2012年2月4日土曜日

買い時

みなさんこんにちは(*^^)v

今日は残っている雪が凍って路面がつるつるでしたね(-"-)

話は変わって、国は省エネへの政策を加速させていっております。

経済産業省は省エネ法の改正では、蓄電池やエネルギー管理システム（ＢＥＭＳ、ＨＥＭＳ）による電気使用の平準化を評価できるようにして、また、トップランナー方式については、窓、断熱材、水回り設備などの建材を対象に加える予定となっております。

現在進められている住宅・建築物の省エネルギー基準の見直しでは、建築物向けは今年度中に現行よりも強化した基準を策定する。住宅向けも、２０１２年度以降できるかぎり早期の見直しを検討している。省エネ法の改正にあわせて、２０２０年までの段階的な省エネ基準適合義務化に向け、具体的な工程を明確化するとしています。それにむけてできるだけそちらの方面に消費者、工務店が進んでくれるように様々な補助金を出しています。

義務化されれば補助金も打ち切りになってしまうと思いますし、消費税の話もでております。住宅ローンの金利も低い今が新築のいい機会かもしれませんが、太陽光発電システムをはじめ、建物自体の仕様ももっと良くなり性能がどんどんあがっていく事と思います。液晶テレビが当時一万円/インチ位の金額でしたが、今ではそんな高い液晶テレビはありませんね。この時期だ！と思って購入を決断してももっと待てば良かったと思う事もあるかもしれませんがそうしていくと自分の計画が進んでいきません。どちらにしても明るい家庭を夢見て住宅の購入をされる事だと思いますので、悔いのないマイホーム選びをしてください!(^^)!

耐震住宅、リフォームをお考えの方は是非滋賀県彦根市の株式会社イズミックまで(*^^)v

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2012年2月2日木曜日

着工棟数

みなさんこんにちは(*^^)v
雪がすごい事になってますね。くれぐれも事故には気をつけてください((+_+))

国土交通省が１月３１日に発表した２０１１年の新設住宅着工戸数は、８３万４１１７戸でした。前年に比べ２．６％増。２年連続で前年を上回っているんです。ちなみに２０１０年は８１万９０００戸、２００９年は７７万５３００戸でした。近年では毎年前年を上回っております
しかし、全体としては増加していても、東北が前年比の‐４．３％で、震災や、原発問題が長引いている福島県が前年比－１６．２％と大きく減少している状態です。

全体として増加傾向にあるのは、政府の各種の支援制度終了前の駆け込み需要がある事と、被災住宅の建て替えなど、復旧・復興が着工戸数を後押しした事があるとされています。